Практика по договорам аренды земельных участков

Претензионный порядок по арендным спорам Источники судебной практики по договору аренды Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков затрагиваются в судебных актах практически ежедневно. ВС РФ точечно формирует судебную практику по договору аренды кассационными определениями по отдельным вопросам, в частности по вопросам толкования договоров, не давая обширных разъяснений. Отдельные вопросы судебной практики освещены в нашем кратком обзоре. Судебная практика по признанию договора аренды недействительным или незаключенным Судебная практика о признании договора аренды незаключенным По мотиву отсутствия госрегистрации или несогласования предмета существенного условия договоры сейчас оспариваются нечасто.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

В частности, при возникновении каких-либо проблемных ситуаций будет полезно узнать о том, как выглядит судебная практика насчет расторжения аренды земельных участков в году. Положение закона Иностранным лицам или тем, кто в принципе не имеет гражданства, предоставляется возможность использовать земельные участки, расположенные на территории России, на основании договора аренды , за исключением тех ситуаций, которые прописаны в Земельном кодексе. Территории за исключением тех участков, которые прописаны в статье 27 данного Кодекса, могут предоставляться со стороны их владельцев в аренду в соответствии с гражданским законодательством, а также действующим кодексом. Статья Ограничения оборотоспособности земельных участков После того, как заканчивается установленный срок действия договора аренды земельного участка, арендатор территории получает преимущественное право на продление действия данного соглашения, если он соблюдал ранее указанные условия. При этом в Земельном кодексе перечисляются также определенные ситуации, при которых преимущественное право не предоставляется. Договор аренды участка, который находится в муниципальной или государственной собственности на берегу водных объектов общего пользования, оформляется с пользователем данного объекта в том случае, если гражданам будет предоставлен свободный доступ к этому объекту.

7 отсутствует указание на кадастровый номер подлежащего передаче в аренду земельного участка и к договору не приложен кадастровый план, суды. в пользу ответчика по договору аренды земельного участка В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от № 3. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания.

Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков

В случаях, предусмотренных законом например, пунктами 1 и 3 статьи В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным статья ГК РФ , равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды статья ГК РФ. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее — ЕГРП. Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права статья 10 ГК РФ. При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем статья ГК РФ , он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату пункт 1 статьи ГК РФ. В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении.

Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

Претензионный порядок по арендным спорам Источники судебной практики по договору аренды Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.

ВС РФ точечно формирует судебную практику по договору аренды кассационными определениями по отдельным вопросам, в частности по вопросам толкования договоров, не давая обширных разъяснений. Отдельные вопросы судебной практики освещены в нашем кратком обзоре. Судебная практика по признанию договора аренды недействительным или незаключенным Судебная практика о признании договора аренды незаключенным По мотиву отсутствия госрегистрации или несогласования предмета существенного условия договоры сейчас оспариваются нечасто.

Это связано с наличием разъяснений высшей судебной инстанции: В п. При этом должен быть подтвержден факт исполнения обеими сторонами, в противном случае договор все-таки является незаключенным см. Таким образом, если имеется письменный договор, содержащий существенные условия аренды, он подлежит применению в части исполнения изложенных в нем обязательств сторон см.

Аналогичным образом оцениваются дополнительные соглашения к договорам, см. Незаключенным может быть признан договор, не подписанный одной из сторон и не исполнявшийся.

Так, по одному из дел экспертным путем была доказана фальсификация подписи. Договор признан незаключенным см. Признание договора аренды недействительным На практике сделки, связанные с арендой, оспариваются по разным основаниям из числа предусмотренных ст.

Как и в большинстве случаев, нередко встречается оспаривание сделок в рамках дел о банкротстве см. К числу специфических арендных споров о признании сделок недействительными можно отнести, к примеру, оспаривание: По основанию предоставления в аренду государственного или муниципального имущества с нарушением установленного порядка по иску госоргана или прокурора. Подобные сделки являются ничтожными п.

Так, по одному из дел признан недействительным договор аренды земельного участка сельхозназначения, поскольку при его предоставлении не был обеспечен равный доступ, не опубликовано сообщение о наличии предлагаемого для передачи земельного участка, что повлекло нарушение публичных интересов определение ВС РФ от Мотиву явного ущерба п.

Так, по одному из дел было заключено допсоглашение об изменении арендной платы, по которому произошло ее существенное уменьшение, что повлекло убытки арендодателя. Доводы истца были подкреплены отчетами оценщиков, иск удовлетворен см.

Последствия внедоговорного использования имущества При отсутствии правового основания использования имущества собственник имеет право взыскать с лица, использовавшего имущество: Убытки реальный ущерб и неполученную выгоду, ст. Как правило, их размер определяется на основании экспертизы, назначенной судом см. Потенциальный доход, если имущество было сдано в аренду неуправомоченным лицом. Неосновательное обогащение, если имущество использовалось без договора, в соответствии со ст.

Рассмотрим особенности судебной практики по отдельным видам аренды. Здесь мы расскажем о некоторых типичных вопросах относительно данного вида договора. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений Аренда части недвижимого объекта обременяет объект в целом и подлежит госрегистрации п. Тем не менее споры с Росреестром встречаются в практике. Так, по одному из дел был оспорен отказ в регистрации допсоглашения к договору аренды, которым было уменьшено число арендуемых помещений.

Мотивом для отказа стало отсутствие кадастрового учета. Суд признал отказ незаконным, поскольку ранее кадастровый паспорт представлялся постановление АС МО от Споры, связанные с оплатой и предоставлением коммунальных услуг Оплата коммунальных услуг не является сама по себе формой арендной платы п. Президиумом ВС РФ При наличии договора арендатора с коммунальными службами такую обязанность несет арендатор см. Если прямые договоры с поставщиками — у арендодателя, с арендатора не снимается обязанность по содержанию оборудования в исправности.

По одному из дел не были приняты во внимание доводы арендатора об отсутствии коммунальных услуг и аварийном состоянии вследствие этого оборудования со ссылкой на ст. Арендатор обязан оплачивать фактически потребленные услуги. По одному из дел арендодатель пытался взыскать неосновательное обогащение в виде стоимости теплоснабжения, в то время как помещение не оборудовано соответствующими приборами.

В иске было отказано см. Практика арбитражных судов по аренде транспортных средств Для аренды транспортных средств характерны споры, связанные с внешним эффектом аренды: Арендатор является законным владельцем средства транспорта, являющегося источником повышенной опасности, и должен привлекаться к деликтной ответственности при наличии оснований см.

При причинении транспортному средству повреждений арендатор возмещает убытки арендодателю с переходом к нему в порядке регресса права на взыскание убытков с фактического причинителя вреда см. Если арендатор дооборудовал транспортное средство, то в случае, если произведенные улучшения являются отделимыми, они должны быть возвращены арендатору по окончании срока аренды в натуре ст.

Их стоимость может быть взыскана только при невозможности возврата в натуре ст. В частности, по одному из дел арендатор заявил требование о взыскании стоимости отделимых улучшений. В иске было отказано в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права постановление АС ЦО от На практике возникают сложности при разграничении аренды с экипажем и договора оказания услуг и о применимых нормах см.

Аренда - это услуга или нет: разъяснения Минфина В течение длительного времени спорным был вопрос, является ли сдача имущества в аренду услугой, и если да, то требуется ли для получения вычета по НДС ежемесячное составление акта сдачи-приемки услуг по предоставлению имущества в аренду. По ГК РФ аренда — отдельный от договора оказания услуг вид соглашения. Однако в НК РФ например, в подп. Судебная практика по аренде - услуга это или нет, актуальная в начале х, сейчас ушла в прошлое, поскольку письмом от Для целей учета расходов при исчислении налога на прибыль наличие актов приемки услуг также значения не имеет.

А при компенсации затрат арендодателя нужно учитывать письмо Минфина РФ от Арбитражная практика по взысканию платежей по договору аренды Когда условие об арендной плате является существенным Условие об арендной плате по общему правилу не относится к существенным условиям договора аренды ст. Иное может быть предусмотрено другими обязательными нормами абз. Существенным условием является арендная плата для договоров аренды здания, сооружения ст.

Арендная плата может быть установлена разными способами: за объект в целом, из расчета за 1 кв. Судебные споры о признании договоров незаключенными по мотиву несогласования арендной платы очень редки. В качестве примера можно привести кассационное определение Кемеровского областного суда от Взыскание арендной платы в отношениях между равными участниками гражданского оборота Арендная плата взыскивается в согласованном размере за период использования имущества арендатором.

Она не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или его целевым назначением п. При взыскании договорной неустойки или процентов по ст. Обращает на себя внимание позиция судов по взысканию арендной платы, определенной в иностранной валюте с оплатой по курсу ЦБ РФ подробнее см. Изменения курса валют суды не считают существенным обстоятельством для пересмотра условий договора, поскольку они охватываются предпринимательским риском см.

При взыскании пени колебания курса также не рассматриваются в качестве доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Взыскание арендной платы при аренде государственного или муниципального имущества К числу особенностей аренды имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, относится не только необходимость соблюдения публичного порядка предоставления в аренду, но и регулируемая арендная плата.

Относительно порядка ее применения были даны судебные разъяснения: Арендная плата определяется в соответствии с правовым регулированием, действующим на момент заключения договора аренды, если стороны не предусмотрели в его тексте изменение расчета в связи с изменением нормативного регулирования п. Арендодатель вправе требовать ее внесения в установленном размере без дополнительного изменения договора аренды.

Принятие актов об изменении ставок или методики расчета автоматически влечет изменение условий аренды п. Последствия признания недействительным нормативного акта по платежам Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным п.

Однако это не означает, что вносить платежи за данный период не потребуется. Согласно абз. Так, решением Волгоградского областного суда от По делу о взыскании арендной платы окружной арбитражный суд указал, что необходимо исчислить ее на основании норм ранее действовавшей редакции нормативного акта см.

Продление аренды и преимущественное право на заключение нового договора Варианты продления аренды В пп. Другим вариантом продления договорных отношений является предусмотренное п. Различие между этими двумя способами продления аренды состоит в том, что в первом случае условия договора согласовываются заново заключается новый договор, п.

Правоприменительная практика Поскольку в приведенных нормах идет речь о реализации преимуществ арендатором субарендатором , споры вытекают из отказа арендодателя заключить договор на новый срок. Судебная практика неоднородна: Во многих случаях суды указывают, что намерение арендатора продлить отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

Преимущество предоставляется только перед другими арендаторами. Факт продолжающегося внесения арендной платы не подтверждает согласие арендодателя на продление отношений, если есть документы, в которых выражено его намерение на отказ от их продолжения см.

Вместе с тем имеются примеры, когда суды навязывают продление аренды арендодателю, игнорируя его позицию и мотивы см. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества Споры об улучшениях Отделимые улучшения остаются за арендатором, а неотделимые передаются арендодателю вместе с арендованным имуществом по окончании срока аренды.

Решение вопроса о возмещении стоимости последних зависит от того, было ли дано арендодателем согласие на их выполнение ст. Основные спорные моменты, возникающие на практике: отграничение отделимых улучшений от неотделимых подробности см. Для решения этих вопросов, как правило, назначается экспертиза, которая в числе прочего призвана определить, являются ли проведенные изменения улучшениями, т. Кроме улучшения результатом может быть изменение без улучшения или ухудшение эксплуатационных характеристик.

Стоимость таких изменений не возмещается постановление АС УО от По одному из дел арендатором были возведены пристройки к арендованному им зданию.

Соглашение об этом с арендодателем не заключалось. Суд отказал в иске о возмещении стоимости пристроек см. Согласование улучшений арендодателем При обращении арендатора с требованием о компенсации учитываются следующие обстоятельства: Неотделимые улучшения должны быть согласованы арендодателем в полном объеме — только в этом случае их стоимость может быть взыскана ст. К таким улучшениям относится, например, перепланировка. Капитальный ремонт, если его выполнение не возложено договором на арендатора, может быть осуществлен арендатором, если это предусмотрено договором или вызвано неотложной необходимостью ст.

Каждое из приведенных обстоятельств должно быть доказано. При этом имеют большое значение: форма и содержание согласования; степень осведомленности арендодателя о проводимых работах; участие или неучастие арендодателя в приемке результата подписание актов приемки. Если согласование выражено косвенно, отсутствуют доказательства полного информирования, арендодатель к приемке результата не привлекался, шансы на взыскание стоимости улучшений значительно снижаются, как это можно увидеть на примере постановления АС УО от Судебная практика по спорам о расторжении договора аренды Расторжение договора и односторонний отказ ГК РФ предусмотрен судебный порядок досрочного расторжения договора аренды при наличии поименованных обстоятельств ст.

Что касается внесудебного порядка отказа от договора , он предусмотрен в п. ВС РФ принял одно из дел к рассмотрению, обнаружив нарушение судами права арендодателя на отказ от договора определение от Законом или договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора, причем как в суде п.

Судебная практика по аренде земли

Гражданское право Между Администрацией муниципального района арендодатель и организацией арендатор заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, договор зарегистрирован в установленном порядке. Стороны пришли к соглашению о его расторжении и заключили дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Земельный участок, договор аренды которого заключенный на срок более года и зарегистрированный расторгается, не приобретается арендатором в собственность. Дополнительное соглашение содержит дату подписания, также в тексте указано о расторжении договора той же датой. Зарегистрировано дополнительное соглашение о расторжении договора было гораздо позже. С какой даты арендные отношения будут считаться прекращенными, в том числе обязательства по уплате арендной платы с даты, указанной в дополнительном соглашении, или с даты регистрации? Между Администрацией муниципального района арендодатель и организацией арендатор заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, договор зарегистрирован в установленном порядке.

Судебная практика по договору аренды

КБК Обзор практики рассмотрения арбитражными судами Московского региона дел, связанных с заключением и исполнением договора аренды финансовой аренды. Обзоры судебной практики Федерального Арбитражного суда Московского округа Обзор практики рассмотрения арбитражными судами Московского региона дел, связанных с заключением и исполнением договора аренды финансовой аренды. Размер арендной платы может быть определен в договоре, как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. В последнем случае непосредственное изменение суммы арендной платы не может рассматриваться как изменение условий договора и не требует государственной регистрации. Московский земельный комитет обратился к открытому акционерному обществу с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей по договору на аренду земельного участка. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано. Суд кассационной инстанции признал отказ в удовлетворении иска по указанным мотивам неправомерным, в связи с чем отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Расторжение договора аренды земли. Оплата - Kosovan Legal Group

Судебная практика: о расторжении договора аренды земельного участка

Сфера практики: Разрешение споров Очевидная тенденция последних лет — рынок недвижимости если не замер, то существенно сбавил обороты. Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда. Поскольку в большинстве случаев арендодателем земель под строительство выступает государство, то основное внимание в настоящем обзоре судебной практики уделено именно этим спорам. Если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать у арендатора освободить участок от такого объекта Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания. Какие нюансы судебной практики по аренде земельных участков нужно На практике любые договоры аренды в качестве обязательного условия. В силу пункта договора аренды земельного участка если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;.

Судебная практика по продлению договора аренды земельного участка Правовое регулирование аренды земельных участков В российском правовом поле существуют нормы правового регулирования договоров аренды земли, которые прописаны в главе 34 ГК РФ. Изучите следующие требования к договорам аренды земли, которые можно найти в указанной выше главе ГК РФ: Суть арендных отношений; Юридический статус владельца земли, передающего ее в аренду; Юридические полномочия гражданина, который берет земельный участок в аренду; Основные пункты и варианты заключения договоров аренды; Указания относительно периода времени, на протяжении которого действует заключенный договор аренды. В Гражданском кодексе не существует отдельной главы, посвященной вопросам аренды земли. Такая ситуация предусмотрена для того, чтобы все земельные отношения, включая вопросы аренды, регулировались на основании Земельного кодекса России.

N КГ Состоявшееся апелляционное определение о расторжении договора аренды земельного участка отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судом не исследовано наличие объективных обстоятельств, исключавших использование арендуемого ответчиком земельного участка в связи с нахождением на нем строений, принадлежащих смежному землепользователю, а также в связи с прохождением вдоль земельного участка ливневой канализации Обзор документа Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта г. Дело неоднократно рассматривалось судами. Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению. Согласно статье Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела. Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Верховный Суд РФ принял решение в пользу ответчика по договору аренды земельного участка Верховный Суд РФ принял решение в пользу ответчика по договору аренды земельного участка Согласно материалам дела местная администрация обратилась в суд с иском о взыскании арендной платы, мотивируя свои требования тем, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. По условиям договора арендная плата должна вноситься ежеквартально, при этом за некоторые периоды обязанность по внесению арендной платы не исполнена. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассматривая дело в кассационном порядке, установила основания для применения ст.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 5.2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Расторжение и продление договора
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 3
  1. Горислава

    Мне кажется это великолепная фраза

  2. Савватий

    Я извиняюсь, но, по-моему, Вы ошибаетесь. Могу отстоять свою позицию. Пишите мне в PM, обсудим.

  3. Алексей

    Где то я это уже видел

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных